(四)第三人原因导致的房屋瑕疵，承租人可否要求减少租金的判断标准

　　按照《合同法》的相关规定，出租人出租房屋，负有保证承租人使用、收益的权利。只要承租人的该项权利受到损害，则不管是出租人的原因还是第三人的原因，均属于履行合同的瑕疵，出租人应当负责予以排除。在尚未消除瑕疵而影响承租人使用收益的，承租人可以要求减少租金。

　　(五)第三人对房屋进行的侵害，承租人可否直接向侵权人主张权利的判断标准

　　承租人承租房屋以后，即对房屋有占有、使用、收益的权利，当第三人的行为影响其上述权利时，承租人可以基于承租权请求排除妨碍、损害赔偿。但房屋所有权人亦可以基于所有权向侵权人主张权利。

　　虽然，这两种不同性质的权利，各有其范围。但从实际的行使来看，房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利如何行使、协调，一直是比较有争议的问题。我们认为，双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方来，但不能再另外单独主张这部分权利。同时，由于所有权人的权利与承租人权利不一致的地方，应当各自主张，另外一方不能主张属于对方的权利。如承租人可以要求侵权人承担因故意或者重大过失而给自己带来的营业损失，所有权人就不能主张;同样，第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利，而非承租人的权利时，承租人也不得行使损害赔偿请求权。

　　(六)未经登记的租赁合同能否对抗房屋买卖的判断标准

　　对此问题也是存在不少争议的。有认为登记与否不影响“买卖不破租赁”原则的适用，租赁合同都可与之对抗。也有认为未经登记不能对抗买卖合同的。这两种观点其实代表了在这个问题上两种不同的价值衡量。按照前一观点，则房屋的买受人不能以自己不知租赁合同的存在为由，主张承租人迁让，但买受人仍然可以以出卖人未告知为由，要求撤销买卖合同，或者要求出卖人承担其他责任。承租人和买受人也都是有救济途径的。但其价值判断倾向于维持租赁合同的现状，以加强对承租人的保护，但对买受人而言，交易的风险可能会增加，交易安全会受到影响;按照后一观点，承租人不能以未经登记的租赁合同对抗买受人，只能迁让，并于迁让后向出卖人主张损害赔偿等违约责任，其权益从法律上说也可以得到保护。其价值判断倾向于维护买卖交易的安全，并对租赁权的“物权化”效力施加一定的限制。